چکیده : ملکی را خریده اید ولی فروشنده سندآنرا به نام شما منتقل نمی نماید و امکان الزام به تنظیم سندرسمی فروشنده به دلایلی (به عنوان مثال دربازداشت غیر بودن) وجود ندارد در اینصورت میتوان همزمان الزام به تحویل ملک را از دادگاه خواست و ملک را درتصرف گرفت.

به مجرد وقوع عقد بیع (معامله فروش) فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع (ملک ، اتومبیل و غیره) می شود و عرفاً ملزم به تنظیم سندرسمی است و درصورت استنکاف به حکم محکمه ملزم به انجام تعهد می شود .

پس چون تنظیم سندرسمی از لوازم عرفی تعهد و تحویل است حتی عدم تصریح در مورد تعهد به تنظیم سندرسمی نافی تعهد فروشنده (خوانده) از این جهت نمی باشد .

اما در مواردی طرح دعوای “الزام به تنظیم سندرسمی” به دلیل وجود موانع قانونی از جمله در بازداشت بودن ملک و یا عدم امکان صدور پایانکار به دلیل تخلفات صورت گرفته درساختمان ، با شکست مواجه می گردد دراین صورت خریدار می تواند باتوجه به اینکه تحویل مبیع از آثار عقدبیع است و تعهد فروشنده تعهد قراردادی و منشاء آن مبایعه نامه است دعوای ” الزام خوانده به تحویل مبیع” یا ” الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی”  مطرح نماید .

در واقع برخلاف دعوای “خلع ید” که مطابق رای وحدت رویه 672-01-10-1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور فرع بر “اثبات مالکیت” است دعوای “الزام به تحویل مبیع” نیاز به اثبات مالکیت رسمی ندارد .

درخصوص بازداشت ملک دو حالت وجود دارد :

حالت اول اینکه معامله خواهان (خریدار) است قبل از بازداشت ملک بوده که دراین صورت قانونگذار ترتیبات احقاق حق مالکیت مقدم خواهان را به موجب ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی (اعتراض ثالث اجرائی) و ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسنادرسمی لازم الاجرا پیش بینی نموده است .

حالت دوم اینکه معامله خواهان (خریدار) بعد از بازداشت ملک بوده است که دراین حالت به حکم صریح ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی چنین معامله ای باطل بوده و دعاوی مربوط به معاملات باطل و نامشروع در دادگاه ها برابر مادتین 348 و 654 قانون مدنی مسموع نمی باشد .